Die spanische Gewinnsteuer und Plusvalia

Beim Verkauf von Immobilien in Spanien fallen für den Verkäufer zwei Steuerformen an, die spanische Gewinnsteuer und die gemeindliche Wertzuwachssteuer. Dabei wird in der Besteuereung zwischen Residenten und Nicht-Residneten unterschieden.

I.) Die spanische Gewinnsteuer

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegt der spanischen Gewinnsteuer. Diese ist im Einkommensteuergesetz bzw. im Gesetz über die Besteuerung von Nicht-Residenten geregelt.

Ermittlung des steuerbaren Gewinns

Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz von Kaufpreis und Verkaufspreis. 

Wert bei Erwerb

Der maßgebliche Wert bei Erwerb  (Anschaffungswert) wird in der Regel der  Urkunde über den Erwerb (z.B. notarieller Kaufvertrag oder Erbschaftsannahmeurkunde)  (Escritura) entnommen. Der Anschaffungswert wird um Erwerbskosten, gezahlte Steuern (z.B. Erbschafsteuer und Grunderwerbssteuer) sonstige Kosten des Erwerbs (z.B. Anwaltskosten) erhöht. 

Folgen der Steuerreform 2015 

Bei Verkäufen bis Ende 2014 wurde der Anschaffungswert einer Immobilie beim Verkauf durch einen Koeffizienten erhöht. Hierdurch wurde der Anschaffungswert um die Inflation bereinigt. Dieser Koeffizient (Artikel 35 Ab. 2  LIRF) entfällt für Verkäufe nach dem 1.1.2015 ohne Übergangsregelung.   

Wert bei Verkauf

Die Bemessungsgrundlage ergibt sich regelmäßig aus dem Verkaufspreis. Der im Kaufvertrag angegebene Wert spiegelt den Verkaufspreis wieder und ist daher darum maßgeblich.

Da es in Spanien weiterhin nicht unüblich ist, im Notarvertrag einen zu niedrigen Kaufpreis anzugeben (Unterverbriefung), kann die Finanzverwaltung den Wert nach bestimmten Kriterien (z.B. Katasterwert mal Koeffizient) überprüfen. Sofern nach dem Ergebnis der Prüfung der beurkundete Wert zu niedrig war, erfolgt eine Nachfestsetzung. Gegen eine Nachfestsetzung kann der Steuerpflichtige Einspruch einlegen. In diesem Fall wird ein Gutachten zum Wert der Immobilie eingeholt.

Vom Veräußerungswert sinddie Veräußerungskosten (z.B. Steuer, Notar, Grundbuchamt, Makler, Rechtsanwalt und Steuerberater), soweit diese vom Verkäufer zu tragen sind, in Abzug zu bringen. Ebenfalls steuermindernd berücksichtigt werden alle Leistungen auf die Immobilie (Aufwendungen), die zum Zwecke des Werterhalts oder Wertzuwachs der Immobilie, erfolgt sind.

Da nach deutschem Steuerrecht Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerfrei sind, wenn der Verkauf nach mehr als 10 Jahren nach dem (entgeltlichen) Erwerb erfolgte (siehe § 23 (1) 1 Einkommensteuergesetz), glauben viele Deutsche, dass Veräußerungsgewinne auch in Spanien nicht steuerbar seien. Im spanischen Steuerrecht gibt es derartige Steuerbefreiungen oder Spekulationsfristen jedoch nicht. Vielmehr sind alle Veräußerungsgewinne in Spanien steuerbar.

Altfallregelung

Bei Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1986 erworben wurden, wird der bis zum 20. Januar 2006 erzielte Gewinn nicht besteuert (Altfallregelung). Für Veräußerungen ab dem 1.1.2015 gilt dies jedoch nicht mehr. 

Erklärung und Abführung der Gewinnsteuer

Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Das Steuerverfahren unterscheidet sich danach, ob der Verkäufer einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat oder nicht.

Fall 1: Verkäufer hat keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien

Hat der Verkäufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien (nicht-Residenter), wird bei Beurkundung des notariellen Kaufvertrags vom Käufer zur Sicherung der Steuerzahlung 3 % (früher 5 %) des beurkundeten Kaufpreises einbehalten, sog. steuerliche Rückbehalt (Retención). Der Käufer führt den steuerlichen Rückbehalt unmittelbar an den spanischen Fiskus ab. Wird ein Veräußerungsgewinn erzielt, der zu Einkommensteuerpficht führt, die höher ist, als die abgeführte Retención, hat der Verkäufer innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages, eine Steuererklärung abzugeben und den Restbetrag abzuführen. Ist die tatsächlich anfallende Steuer geringer als die gezahlte Retención, so kann der Verkäufer eine - teilweise oder vollständige - Erstattung der einbehaltenen 3% des Kaufpreises beantragen.

Wichtig! Die Erstattung erfolgt aber nur, wenn der Verkäufer in den letzten vier Jahren vor dem Verkauf der Immobilie seinen laufenden steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Andernfalls werden die zu wenig gezahlten Steuern zzgl. Verzugszinsen und Säumniszuschlägen von der zu erstattenden Summe abgezogen.

Fall 2: Verkäufer hat einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien

Personen mit steuerlichem Wohnsitz erklären die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen Steuererklärung (IRPF).

Steuerfreiheit für steuerlich in Spanien Ansässige

Der Gewinn aus dem Verkauf der selbst genutzten Hauptwohnung (vivienda habitual) ist der steuerfrei, wenn

• der Verkäufer 65 Jahre oder älter ist oder
• es sich bei dem Verkäufer um einen Pflegebedürftigen (situación de dependencia severa o gran dependencia) im Sinne des Gesetzes 39/2006 (sog. Ley de Dependencia) handelt oder
• der Verkäufer ein neues selbstgenutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung erwirbt (reinversión en vivienda habitual)

Eine Person, die Spanien nicht ihren steuerlichen Wohnsitz hat, kann die Vergünstigung nicht in Anspruch nehmen.

Für Nicht-Residente ab 65 Jahren gilt diese Regel nur wenn die veräußerte Immobilie in den letzten 2 Jahren die vivienda habitual  war und der Erlös in eine neue vivienda habitual im Ausland reinvestiert wird. Der Verkauf soll innerhalb der nächsten zwei Jahren nach Wegzug aus Spanien erfolgen.

Steuerreform 2015 

Für Vorgänge nach dem 1.1.2015 wurde die Möglichkeit eingeführt, den Veräußerungserlös in eine Leibrente zu investieren. Allerdings nur bis zu einem Höchstbetrag von 240.000,00 € und dies innerhalb der nächsten 6 Monaten nach der Veräußerung.

Gewinnsteuer in Deutschland für Gewinne aus dem Verkauf einer Spanien-Immobilie

Mit Wirkung zum 1. Januar 2013 ist das „Abkommen vom 3. Februar 2011 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der Steuerverkürzung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen“ (DBA Spanien) in Kraft getreten. Nach Artikel 13 (1) DBA Spanien können nun Gewinne, private Veräußerungsgewinne von Deutschen aus dem Verkauf von Spanien-Immobilien auch in Deutschland besteuert werden.

Hinweis! Auch in Deutschland können die Veräußerungsgewinne besteuert werden! Deutschland macht von diesem Besteuerungsrecht auch Gebrauch, auch wenn wegen der „Spekulationsfrist“ viele private Immobilienverkäufe steuerfrei sind.

Die Doppelbesteuerung bei der Gewinnsteuer wird gemäß Art. 22 (2) b) vii) DBA Spanien durch Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vermieden, wenn der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hatte. Zu beachten ist, dass die Besteuerung von Wertzuwächsen nach deutschem Recht nach anderen Grundsätzen erfolgt.

II.) Die gemeindliche Wertzuwachsteuer in Spanien (Plusvalia)

Neben der spanischen Gewinnsteuer fällt in Spanien auch eine gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, auch "plusvalor" oder "Plusvalia" genannt) an. Die gemeindliche Wertzuwachsteuer besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf oder Schenkung) einer Immobilie. Steuerpflichtig ist hier der Verkäufer. Nach Verkauf der Immobilie ist die Steuer spätestens 30 Tage nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen. Die Höhe der Plusvalia hängt von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde ab. Der Bodenwert wird von den Gemeinden unabhängig vom Veräußerungswert festgesetzt. Da die Gemeinden den Bodenwert und den Steuersatz im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der lokalen Steuern selbst festsetzen, ist eine generelle Aussage über die Höhe der Plusvalia nicht möglich. Vielmehr ist immer die bei der betreffenden Gemeinde der Bodenwert und der Steuersatz zu erfragen.

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Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an unsere Anwälte und Steuerberater.